地產巨頭 搶攻收益型不動產

麗寶首度推出「麗寶ACE」商辦品牌，首發據點「 麗寶ACE-鵬程臺中智彙總部」坐落在臺中車站核心區。（麗寶提供）

在住宅市場進入成熟階段、AI與半導體產業帶動企業擴張需求之際，國內大型建商正加速轉向收益型不動產佈局。包括興富發、鄉林及麗寶等指標開發商，近年紛紛擴大商辦、飯店及商場投資規模，透過「可租可售」或「只租不售」模式，建立穩定租金與營運收入來源。業者認爲，住宅開發雖仍是主要獲利來源，但商業不動產所創造的固定現金流，已成爲企業追求永續經營與提升營運韌性的關鍵。

興富發 推動商辦租售並行

看好AI、半導體及相關供應鏈產業快速發展帶動企業擴張需求，興富發建設積極調整產品佈局，未來將朝住宅與商辦各佔五成方向發展，並同步推動商辦「租售並行」策略。發言人廖昭雄表示，隨着AI浪潮席捲全球，企業對高規格辦公空間需求持續攀升，商辦市場長期發展前景樂觀，集團將透過銷售與持有並進的模式，打造更穩健的獲利結構。

廖昭雄指出，興富發過去即佈局商辦及觀光飯店等收益型不動產，今年進一步強化「租售並進」營運策略，透過部分商辦出售、部分商辦長期持有出租的方式，建立「營建銷售」與「固定收益」雙引擎，兼顧獲利成長與穩定現金流，提升整體營運韌性。

目前興富發手中建案存量約達3300億元，其中總銷約612億元的三大商辦案，包括臺中七期「TIMES 88」、臺中七期「惠國90」及桃園中路特區「VVS1鑽石經貿中心」，均規劃採全棟「只租不售」模式，作爲集團長期持有的核心收益資產，未來可望貢獻穩定租金收入。

同樣看好商業不動產長期價值的鄉林集團董事長賴正鎰表示，住宅開發案受會計制度影響，必須待建案完工交屋後才能認列營收，因此收入呈現較明顯的季節性與年度波動；相較之下，酒店、辦公大樓及商場等商業不動產能夠創造穩定租金或營運收入，每月都有固定現金流進帳，有助於平衡景氣循環對企業營運的影響。

在辦公產品方面，賴正鎰以臺北「鄉林士林官邸」爲例指出，由於基地位處精華地段，因此公司決定採取「只租不售」策略，目前已達滿租狀態，每年可貢獻約1.5億元租金收入。他強調，「只租不售」並非適用所有產品，而是必須聚焦在區位條件最佳的精華地段，才能發揮最大效益，同時達到資產保值與穩定收益的目標。至於未來佈局，鄉林規畫中的臺中總部大樓也傾向採取長期持有策略，也可能部分作爲企業總部自用，部分對外出租。

鄉林 將持續擴大飯店版圖

此外，鄉林持續擴大飯店版圖。賴正鎰表示，涵碧樓品牌未來仍將在臺灣拓點，評估地區包括花蓮、阿里山、臺東，以及金山、三芝等具溫泉與觀光資源優勢的區域，希望透過觀光與商業不動產雙軌發展，持續擴大集團穩定收益來源。

另一家積極搶攻商辦市場的則是麗寶集團。看好企業升級及產業發展帶來的辦公需求，正式推出商辦新品牌「麗寶ACE」，未來集團旗下所有商辦與店面產品都將以此品牌進軍市場。麗寶預計今年同步推出四筆大型地上權商辦案，佈局臺中、臺中港、高雄及臺北南港等重要商業據點，積極搶佔商辦市場商機。

麗寶 4大商辦案部分出租

麗寶表示，今年推出的四大商辦案包括臺中市區「鵬程臺中智彙總部」、梧棲「麗寶ACE亞太之星」、高雄左營「麗寶ACE高雄商辦」，以及「麗寶ACE南港商辦」。除部分空間規畫出租外，其餘將採出售模式，售價約爲區域市價七成左右，希望吸引企業總部、自用型買家及投資客進駐。

長虹總經理李耀中則指出，長虹在商用不動產佈局上仍以「銷售爲主」，希望透過出售辦公產品加速資金回收，提高資金運用效率。目前包括南港等開發案，均以銷售爲主要方向。不過，位於大直的「長虹新時代廣場」則採取只租不售策略。李耀中說明，該案取得時間較早，土地成本相對低廉，但地段佳，若現階段出售，將面臨高額土地增值稅負擔，因此選擇持有出租，透過穩定租金收益創造現金流，同時保留未來資產增值空間。