中國房市走向丕變　任澤平示警：20%城市可能上漲、8成恐一路跌

▲任澤平指出，大陸房市未來走向將明顯分裂，一二線城市房價有機會續漲。（示意／路透）

記者董美琪／綜合報導

中國房市景氣持續低迷，引發外界再度關注「泡沫化」是否正在累積。中國經濟學者任澤平3日在個人平臺撰文指出，房市正走向明顯分化，未來可能會出現「2成城市價格仍具支撐、其餘地區長期承壓」的走勢。他認爲，人口向大城市集中將使一二線區域仍具買盤，但多數人口外流城市恐面臨價格疲軟甚至走跌。

近期有消息指出，大陸監管單位疑似要求房市研究機構暫停公開百大房企銷售榜，同時加強整頓網路上看空房市的言論，使市場再度討論房價泡沫議題。

任澤平在微信帳號「澤平宏觀展望」發文提到，社會普遍對「當下是否仍有泡沫」看法分歧。他回顧2016年自己曾提出，房市泡沫在於一二線價格偏高，而三四線則是供給過量、庫存壓力大。他此次列出五項觀察指標，再度分析目前房地產風險狀態。

第一項是「房價及房價收入比」。他指出，全球高房價城市前20名中，香港位居首位，北京與上海分別落在12、13名，深圳也名列其中。此外，在房價收入比排名中，大陸城市廈門、上海、北京與香港皆在前十。這顯示人口及資源過度集中，使核心城市形成溢價，就像紐約、倫敦、巴黎房價也長期高於全國平均，是普遍的國際現象。

第二項指標爲「存貨水準」。他指出，庫存壓力多落在三四線城鎮，尤其中西部和東北等經濟弱勢區域。與美日等國的城市化趨勢相似，人口向大型都會集聚，低能級地區難以吸收新供給。

第三項是「租金報酬率」。目前主要城市租金收益大約僅2.1%左右，一線城市甚至更低，換算回本時間長達50年，明顯低於國際常見4%至6%的區間。他認爲，大陸住宅具有戶口、學區、醫療綁定等附加價值，讓居住市場價格結構不同於一般投資型房市。

第四項爲「空置屋比例」。任澤平指出，中小型城市空屋多因產業不足、人口外移造成，反觀大城市則偏向投資性持有，且多位於遠郊。

第五項是「槓桿水準」。他引用資料表示，居民端負債比率自2006年10%提升至2024年約60%，仍低於美、日、韓等已開發市場；開發商資產負債率則自2020年高峰80.7%下降至約78%，整體風險正在逐步釋放。

綜合五項指標，他認爲一二線房價經歷近年的修正已接近合理，而三四線雖少見價格泡沫，卻因供應過剩、需求有限而難見反彈。

他再次強調，未來房市走勢將「不再全面同漲」。人口持續涌入的前段城市，價格仍可能上行；但多數人口外移區域恐面臨長期無力回升的困境，甚至走向持續下修。